03/05/16

O Estado e o Mercado. Alemanha toma medidas contra a Airbnb

Afinal quem manda aqui? O Estado ou o Mercado? Os alemães viram-se confrontados com o aumento do preço do arrendamento nas suas cidades. Um aumento de 56% num curto espaço de tempo - de 2009 a 2014 - que fez subir o preço por m2 para uns intoleráveis 10 €. Intoleráveis para eles que ganham em média 4 vezes mais do que nós . Recorde-se, a talhe de foice, que isso não seria nada que nos assustasse já que na "Lisboa para todos" o preço médio do arrendamento ultrapassou recentemente os 12€/m2 e não pára de subir.
Esta subida, no caso alemão, está associada à presença  e operação da plataforma online americana de aluguer de alojamento de curto prazo, a Aibnb. A sua presença no mercado alemão determinou uma mudança na estrutura da oferta de habitação para arrendar. Com os preços a aumentarem constantemente, os proprietários optam por retirar as suas propriedades do mercado tradicional de arrendamento de média e longa duração, tornando esta oferta cada vez mais escassa e cada vez menos "affordable".
Além disso, com obras que alteram a configuração do espaço interior, os proprietários
maximizam o número de fracções que podem arrendar.  No alojamento de curta duração a área utilizada não é relevante. Uma evolução neste sentido, associada à crescente alteração na estrutura da propriedade, induzida pelas taxas de juro anormalmente baixas, pode deitar por terra num ápice o modelo de "Soziale Stadt" que os alemães tanto valorizam. Por isso as dúvidas seriam  poucas e a acção não tardou. A Alemanha acaba de legislar no sentido de impedir a operação da Airbnb no seu território. Aposto que o impedimento vai ser efectivo. Vejam-se as multas demolidoras. Ler aqui embora aqui exista uma versão nacional da noticia, pobrezita. Por cá a Airbnb não corre estes riscos. Vai continuar a operar à grande e à portuguesa.

6 comentários:

Miguel Madeira disse...

"A Alemanha acaba de legislar no sentido de impedir a operação da Airbnb no seu território."

Penso que é a câmara de Berlim, e não a Alemanha.

De qualquer forma:

- parece-me que apenas foi proibido alugar apartamentos inteiros (pelo que creio se mantêm o problema das obras que maximizam o número de fracções arrendadas)

- uma coisa que fiquei sem perceber pelas coisas que li é se se realmente proibiu o uso do Airbn e plataformas similares, ou se simplesmente se proibiu o aluguer de curto prazo de apartamentos a não-residentes (independentemente da forma como se publicita esse aluguer); a segunda faz mais sentido, acho eu (permitir o aluguer a curto prazo de apartamentos mas proibir a sua divulgação por plataformas estilo Airbn poderia ser facilmente contornado, bastando fazer umas pequenas alterações de pormenor no sistema informático).

Miguel Madeira disse...

Afinal, estive a ver as leis e, pelo que percebo (e pela tradução do google...) o que passou a ser proibido (ou, mais exatamente, sujeito a autorização especial) foi alugar apartamentos para turismo, não propriamente o uso do Airbn em si.

Mas se alguém aqui tiver conhecimentos de alemão (e quiser dar uma explicação mais rigorosa), estão aqui as leis:

Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG

Zweckentfremdungsverbot-Verordnung - ZwVbVO

jose guinote disse...

O alerta do Miguel Madeira está correcto. Tratou-se de uma decisão da cidade de Berlim que visa controlar o arrendamento de curto prazo - ligado ao dinamismo turístico - e os seus efeitos. No entanto, aquilo que escrevi no post mantêm-se na totalidade. Trata-se de uma intervenção pública no sentido de controlar um efeito que é considerado indesejável. O responsável contactado foi sintomaticamente um responsável pelo desenvolvimento urbano. Não conheço a expressão do fenómeno destas plataformas online nas restantes cidades alemãs mais importantes, mas admito que possa estar a começar a provocar problemas e que novas medidas possam surgir. Por cá, se alguém entendesse legislar teria que ter como alvo prioritário a cidade de Lisboa. Também aí o arrendamento está a atingir valores insustentáveis, bem como o preço de venda das casas antigas em elevado estado de degradação que se vendem neste momento a mais de dois mil euros o m2. Para serem divididas em áreas mínimas e gerarem tantos alojamentos temporários quanto possível. Uma bolha localizada que incha a coberto da farta teta da reabilitação.

Anónimo disse...

A Airbnb é uma plataforma online criada nos USA e de irradiação mundial explorando o aluguer de apartamentos turisticos. Averba já vários anos de sucesso comercial baseado na locação temporária devido à expansão turistica em cidades de grande procura- New York, Londres, Paris, Berlin. Ora, Berlin foi das capitais mundiais que mais cresceu em procura turistica nos anos transactos. O mercado de aluguer ressentiu-se pela reconversão aleatória e " clandestina " do parque habitacional, e os preços de venda de aparts e os alugueres " normais " dispararam, calculando-se que tivesse atingido um valor superior a 15% por cento nas vendas e mais de 5 % nas tarifas de aluguer do mercado de arrendamento normal. A autarquia berlinense- à semelhança da de Paris - resolveu obrigar a Airbnb a assinar um pacto. Os aparts só podem ser alugados pelo máximo de 4 meses, e só é permitido o aluguer de uma área de 50% do total. Ao mesmo tempo, a Airbnb e plataformas de aluguer semelhantes- Wimdu e 9flates são obrigadas a pagar uma taxa diária à autarquia por noite dos sitios alugados. Por outro lado, para lá do ratio económico - no caso de Paris atingiu no ano passado cerca de 5 milhões de euros ...-o factor de controlo policial dos alugueres passa a ser obrigatório nos dois patamares, o do proprietário e o do visitante. Niet

jose guinote disse...
Este comentário foi removido pelo autor.
jose guinote disse...

Gosto particularmente da expressão "reconversão aleatória e clandestina" . Berlim teve no ano passado 30,2 milhões de dormidas e essa procura pode ter efeitos devastadores sobre a estrutura urbana da cidade. Basta deixar o fenómeno dos alojamentos de curto prazo avançar sem rei nem roque. Recorde-se que no nosso caso com o alibi de que era importante estimular a reabilitação - um objectivo sem dúvida nobre, mas se integrado numa lógica urbanista e da "cidade para todos" - o Governo anterior produziu legislação que permite que a recuperação seja dispensada de alguns "empecilhos técnicos", como a recuperação estrutural ou a verificação sísmica dos edifícios. O argumento - indefensável num país decente - é o de que dessa forma se iria baixar o custo da recuperação em cerca de 40%, segundo as estimativas do então ministro Moreira da Silva, o do ambiente. Claro que trata-se de num argumento falso, pois como se sabe qualquer água furtada, qualquer prédio velho a cair vende-se a preços superiores a 2000 euros por m2 e depois de reabilitado com algum marketing de ocasião vende-se a mais de 12 mil euros o m2 nas zonas de Lisboa em que há reabilitação. Nestes casos o peso da construção é quase uma irrelevância na composição do preço final. Assim se faz uma cidade segregada e apenas para uns poucos. Uma cidade que em vastas zonas não está disponível para a generalidade dos portugueses. Paradoxalmente esta reabilitação, liderada pelo Mercado, vem acabar o que já tinha sido arduamente construído nos últimos trinta anos: esvaziar Lisboa de habitantes embora, nesta fase, com um enorme afluxo de turistas o que "anima" a malta.